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  "按照目前相關方案的設計思路，未來的房產稅將在厘清財稅體制和房地產市場去投資化之間取得平衡。"不少業內人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，由於涉及復雜的立法程序，牽動各方利益的房地產稅難以在短期內正式出臺。

  "房產稅立法調研應具有戰略性眼光，將關系到改革發展的脈絡。"中國社科院財經戰略研究院副研究員何代欣表示，在房產稅立法中，需要處理好三方面關系：一是要解決好房地產稅與中央、地方財稅關系調整，及地方公共產品有效供給的問題；二是房地產稅與穩定稅負的關系，合並重組房地產相關稅收，避免重復征稅；三是房地產稅牽動的其他領域改革。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/07462818729.shtml

房產稅全面開征短期仍難鋪開 需處理好三大關系

  安邦咨詢宏觀組高級研究員楊志榮認為，推進住房稅收改革，就是要調節高端，這勢必會觸動既得利益者，牽一發而動全身。

  記者瞭解到，財政部、國傢稅務總局、住房和城鄉建設部(以下簡稱住建部)等中央部門已經就房地產稅的有關問題，進行瞭多次討論。

  "房產稅是一個較難征收的稅種，需台中北屯農地貸款要審慎設計和周密準備。"中央財經大學教授曾康華在接受《證券日報》記者采訪時表示，房產稅的開征會為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個收入來源，而且有助於引導和完善地方政府的行為，使其更加關註公共服務和基礎設施改善。

  在《財政稅收體制改革總體方案》被中央政治局會議審議通過後，財政部部長樓繼偉表示，房地產稅因關系重大，中央推進極為審慎，立法先行。

  值得註意的是，不動產登記制度推進一直被認為是為房產稅試點擴圍開路。然而，去年3月份國務院辦公廳規定的2014年6月底前出臺不動產登記條例，目前尚未出臺。對此，業內人士分析稱，從不動產登記條例起草工作及涉及的各方面情況看，條例延期有著復雜的原因，推遲出臺或許並非壞事。

  楊志榮表示，當前與不動產統一登記制度相沖突的法律法規很多，主要包括《土地管理法》、《房地產管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權登記辦法》等。"若不對這些法律法規做出相應的理順和修改，將來《不動產登記條例》的執行就存在困難。"

內容來自sina新聞

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獅山的路網將繼續改善，往來禪桂城區更加便捷。攝影：南都記者張明術

  據獅山鎮經促局常務副局長李樹青介紹，所謂城市"樣板間"就是要將獅山打造成南海的一個城市化示范區域，包括建設大型公建、商業配套、環境綠化以及路網建設等。獅山城市綜合體項目，今年內將完成設計和規劃，未來將涵蓋大型商業中心、南海區圖書館、青少年宮和演藝中心、五星級酒店以及作為本地總部經濟載體的商會大廈等功能，預計2016年將形成有規模的商圈。此外，佛山西站等交通樞紐將提升獅山城市化面貌，帶來更多的客流和物流。根據時間表，今年年底這一城市"樣板間"將會呈現。

  在幼兒園簽約當天，中恒海暉城還將和戴德梁行簽約，由戴德梁行為項目打造綜合商業體。據透露，中恒國際酒店二期將在今年底動工，建成獅山鎮的超五星級酒店。

  9月底，獅山另一大盤絲寶上林苑商業街的大型超市將開業。開發商表示，這個獅山核心區的首個過萬平方米超市，除瞭服務社區業主之外，還將輻射周邊。記者在現場看到，該項目商業街已有建行、農行進駐，省一級辦學標準幼兒園已開始建設。

  高調打造城市"樣板間"

內容來自sina新聞

  樓盤配套借勢提升

大獅山謀動 400億助力城市升級

  獅山的這些城市升級項目以及環境、交通等方面的改善和建設，今年開始"動真格"，並且有一個很形象的名稱，叫做"樣板間"。

  這一觀點得到區域開發商的認同。廣州絲寶地產營銷總監張彬表示，產業升級及行政區域的重新整合，必然會吸引大量人才進入獅山，人員迅猛增長將帶動住房需求增加。教育、生活等配套需求增長，促使獅山政府提高城市配套，使城區配套更加成熟。此外，還將促使交通路網迅速發展，獅山來往禪桂主城區將更加方便。

  值得關註的是，南海目前主力推進"三湖"，分別位於中部、東部和西部。其中位於中部的博愛湖就在獅山中心城區，將與中部的千燈湖和西部的聽音湖相呼應，形成三大片區的坐標。

  2006年後，獅山鎮政府力推22個重點建設項目，其中包括道路、高檔商業、酒店項目，部分已經落實在建，但蓄勢已久的獅山，在城市化進程上相對於東邊的大瀝、桂城等相對滯後，始終未能真正發力。

大獅山已有不少成熟樓盤。攝影：南都記者 張明術

  佛山高爾夫球會是廣佛新世界項目內的高端配套。原佛山高爾夫球會自1997年開始營業，在2007年由新世界中國地產有限公司(華南)接管，並重新設計、打造為世界錦標賽級高爾夫球場。擁有的設施包括占地8000平方米共兩層高爾夫會所、全新設計的18洞世界錦標賽級高爾夫球場、私人VIP房間和兼顧景觀資源以及能夠同時容納180人就餐的餐廳。

  根據政府發佈的《"雄獅計劃"重點項目匯總表(2013-2015年)》顯示，除瞭獅山片區城市升級項目之外，"雄獅計劃"中關於城市升級的大動作，還有博愛湖片區城市綜合體、廣佛新世界城市綜合體、大圃片區城市升級項目、孝德湖片區城市綜合體、羅村片區城市升級項目等，這幾大項目三年總投資合計達417.65億元，且多數都在今年內動工建設。

  "獅山以前是以工業為主導，隨著區域著力發展佛山高新區的建設，現在開始逐步引入高端產業的進駐。這同時會帶來更多高端人才教育部留學貸款，因此獅山需要更加城市化的人居環境。"佛山市政府副秘書長鄧燦榮在前不久舉辦的"佛山公開賽---歐洲挑戰巡回賽暨中國職業錦標賽"新聞發佈會上提到，目前南海區正在推動獅山城市環境的升級，"一個月前和今天會有不同的變化，到10月份再看，又有新進展。"

  2005年1月，南海區獅山鎮由原獅山街道、松崗、官窯、小塘這四鎮合一，行政中心設於原獅山街道，合並後獅山轄區面積256.09平方公裡。

  獅山鎮可以算是南海目前整合次數最多的鎮街之一，從最早將獅山、官窯、小塘和松崗整合成獅山鎮，到今年3月再度將羅村以及大瀝的部分區域並入自己的版圖。這個"千億大鎮"可謂是從邊緣化小鎮逐漸凝聚成佛山第一。

  大獅山版圖再擴張 躍升千億大鎮

  今年3月，南海中部啟動"雄獅計劃"。未來3年，南海區將大手筆投入1000多億元，重點提升中部片區的產業集群、科技創新、城市升級、交通基礎設施等方面。

  據介紹，三大中心湖定位各有側重。千燈湖位於金融高新區，是佛山中心城區的標志。西部聽音湖位於西樵，更加側重文化旅遊產業。而博愛湖則帶動獅山區域發展。

  城市升級

  今年以來，獅山多個樓盤的配套亦開始提速，這讓獅山的生活配套更加立體化和多樣化。

  9月14日，中恒海暉城將舉辦與IEC幼兒園的簽約儀式。明年9月份，中恒IEC國際雙語幼兒園將正式招生。這是該項目加速啟動配套的第一步。據南都記者瞭解，中恒海暉城將建總建築面積10萬平方米的中恒國際購物中心，打造成為南海西部大型商業中心，從而改變該區域缺乏大型商業配套的歷史。

  一汽大眾量產、佛山高新區南海園的推進以及高端產業的引入......與此同時，獅山在今年開始到2015年，還將啟動多個重磅城市升級項目，將獅山從產業重鎮進一步升級為宜居新城。今年底，集合公建配套、環境改造以及交通升級等多方面的城市"樣板間"就將初步亮相。

  值得關註的是，佛山首個國際品牌賽事10月份將在大獅山舉行。在上周舉辦的新聞發佈會上，歐巡賽組委會宣佈將在下個月與廣佛新世界內的佛山高爾夫球會，舉辦為期四天的"佛山公開賽---歐洲挑戰巡回賽暨中國職業錦標賽"。

  多個重點項目今年動工

  大獅山的提速發展讓更多開發商和投資者對前景更加看好。

  在張彬看來，由於起步較晚，獅山目前仍屬於窪地。如今獅山行政區域的重新整合及產業升級的規劃推動，讓市場預期推動瞭價值提升。

  前世今生

  區域內的各大樓盤借勢加速配套建設，包括國際幼兒園、大型百貨的開業，星級酒店和綜合商業的動工，以及高爾夫球場引入首個國際品牌賽事等。業內人士認為，隨著各項規劃落實，產業完成升級，獅山房地產未來的價值空間將真正體現。

  這僅是今年獅山城市升級項目中的其中一個，整個項目還包括區行政服務中心、環保發電廠二期、獅山鎮松崗中心小學擴建工程、南海中央公園環境提升、桂城水廠遷移等22個項目。整個升級項目投資額達到逾121億元。

  據介紹，此前的松崗、官窯、小塘由於歷史悠久，人氣聚集，商業配套雖然相對豐富，但都以小型中低端配套為主。而獅山中心城區是近年新興的一個板塊，人氣尚未聚集，商業配套缺乏，成為制約其房地產市場發展的重要因素。

  今年6月，南海人民醫院新院區在獅山鎮奠基，新院掛牌"佛山高新區人民醫院"，是南海區唯一一所三甲醫院。新院規劃占地300畝，一期建設規模1500張床位，建設費用投資15億元。

  今年3月區劃調整，獅山將羅村、大瀝西部收入囊中，"大獅山"整合後，與佛山高新區南海園區實現"園鎮融合"，面積330.6平方公裡，是南海區乃至佛山地域面積最大的鎮。

  相關數據顯示，獅山GDP總值現在已有700多億元(含原羅村街道、大瀝西部片區)，對比東莞虎門、昆山玉山、東莞長安全國百強鎮三甲，大獅山鎮的"體量"和經濟總量，幾乎都是後者的兩三倍。

  擁有龐大體量和經濟指標作為支撐的同時，獅山的產業"含金量"也值得關註，目前大獅山鎮已初步形成新光源、新能源、生物醫藥、高端制造業、信息服務等新興行業集群。被業界稱為產業的"超級組合"。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/08393546755.shtml

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  他認為房價環比漲幅、同比漲幅、新開工面積、投資量等各種指標增長率，均會有所回落。

  2014年房地產行業的不確定性增加，各方反應已經釋放出行業調整的信號。

  作為2010年就進入房地產行業的第三方理財機構，諾亞財富旗下歌斐以PE基金管理起步，並逐步壯大房地產基金規模，截至去年底，公司房地產基金規模已達260億元。其與2013年風頭正勁的房企陽光城合作的一期房地產基金，在今年二季度即可提前一年實現清算，歌斐目前預測該基金的整體投資回報率在2倍左右。

  諾亞財富主席汪靜波3月18日接受記者專訪時表示："我們今年資產配置不會以房地產為主。"在此之前，諾亞財富已發展成國內最大的房地產基金管理公司之一。

  PE看空樓市

  而中低端樓盤近期供應量大增，但成交依舊緩慢，尤其是剛需樓盤的成交不見好轉。21世紀經濟報道記者查詢獲悉，3月1-23日，網上房地產最低報價在3萬元/平方米以下的樓盤共有23個項目，供應面積合計53.65萬平方米，而期間，單價在3萬元/平方米以下的樓盤成交量為41.03萬平方米，不少中低端項目的成交表現乏力

樓市釋放下滑信號 房企再提現金為王

  樓市釋放下滑信號

  不僅僅房企和第三方機構，近期多方釋放的信號正顯示：市場在下滑。

內容來自sina新聞

  在這個節點上，作為國內房地產基金龍頭企業的諾亞財富規劃新一輪發展轉折點，表明瞭投資界對房地產行業的大勢判斷，正如歌斐資產合夥人譚文虹表示，今年公司地產基金業務將從此前的單純的單項目融資升級到組合管理，以及充分運用金融工具和註重資產運營。

  陽光城總裁陳凱也透露，一般與基金公司合作都會拿房企認為最安全的項目。"即便市場出現大的問題，還是能夠去化快，安全第一。"陳凱說，目前基金參與的項目有7個，當調控大周期來的時候，項目開發銷售周期可能會拉長，因此去化快非常重要。陳凱還特別強調瞭今年要現金為王。

  在這種情況下，林中要求旭輝能做到多賣樓，少買地，不當"地王"，現金流占比達到總資產20%以上。

  據央行上海總部報告顯示，2014年2月，上海市本外幣個人住房貸款增加56.9億元，環比少增59.7億元，同比多增21.2億元。

  德佑地產研究總監陸騎麟分析認為， 2月上海個人房貸增幅環比回落扣除春節假期因素，也與第一季度信貸政策偏緊，放款時間延長有關。另一方面，二套房首付比例上調不久，多傢銀行在年初陸續取消首套房優惠利率，無疑增加瞭客戶的購房成本，尤其是剛需群體，影響面較大。往年的第一季度信貸寬裕，然而今年進入3月份依舊延續年末偏緊的政策，預計交易量的下滑將延續到第二季度。

  而來自二手房市場的另一個信號是：市區內出現房東集體降價的現象。據德佑地產普陀區新湖店人員介紹，本月前三周，單店共成交7套新湖明珠城，即使在去年的銷售旺季，不過3-4套，究其原因，主要是房東的集中降價。

  他舉例說，該店其中成交的一套新湖明珠城兩房，房東1月初的掛牌價為500萬元，由於市場持續降溫，春節後，房東主動降價30萬元，而隨後一降再降，最終以447萬元的價格成交。前後計算，實質降幅達10.6%。

  陸騎麟認為：就目前而言，房地產市場受調控政策、信貸等因素的持續影響，需求量並未有回升跡象，並且一些城市持續出現降價的情況，對於上海的樓市也會產生較大的心理影響，未來房價產生瞭降價的可能性。

  除投資界外，一些房地產公司也不看好今年的房地產市場。旭輝地產董事長林中對記者表示，今年上半年市場會比下半年好，"分化"是關鍵詞，市場全局會相對比較平穩，但今年整體增長性指標會比2013年差。

新聞來源http://qd.house.sina.com建融新北板橋建融.台新二胎房貸利率多少免費諮詢試算cn/news/2014-03-27/08492663086.shtml

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  強調盤活土地存量

  出於土地財政的壓力，不少地方政府希望獲取更多的土地指標，但在房地產整體供需形勢趨於平衡、部分區域供大於求的情況下，監管層的考量有所不同。去年9月，國土部召集13個省份和16個城市的國土資源部門負責人開會，專題研究房地產用地管理和調控。在會上，國土部指出，重點城市要釋放"政府增加土地供應"的積極信號，而對於市場供應過於龐大的城市，適當調減供地規模。"調減"這一提法是首次提出。

  分析人士指出，如果調減供地規模的城市較多，全國住宅用地整體供應量有可能出現下滑。當然，一線城市的供地規模不會受到影響。按照國土部此前發佈的消息，房價持續較快上漲、供需緊張的城市要繼續增加住宅用地供應。各城市特別是四個一線城市要調增並公佈住房用地供應計劃，以過去5年實際供地平均量為標準，持續增加住宅用地供應，保證一定的增幅。

內容來自sina新聞

  值得註意的是，在"嚴控增量"的基礎上，"存量挖潛"成為未來的主要政策思路。在房地產用地領域，新建房屋的供地規模將可能受到抑制，而在"盤活存量用地"基礎上實施的棚戶區改造將獲得更有力的政策支持。與此同時，對於廣大供需相對平衡或供應過剩的城市而言，新房市場的規模已無力繼續擴大，轉而以消化存量為主。

  體現"分類調控"

  分析人士指出，房地產投資經過多年高速增長後，全國整體市場供需關系已趨於平衡，部分城市出現明顯的供大於求。同時，地方土地財政過度依賴房地產、地方經濟結構中的"房地產獨大"成為經濟增長方式轉變的障礙。在這一背景下，繼續維持以往的供地規模恐怕不合時宜。

  對於供地指標實施總量控制是近期的政策風向。今年初，國土部部長薑大明表示，東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新土地貸款南投信義土地貸款增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。

  專傢表示，基於這一背景，今年建設用地總體供應規模將不會有太大增長。對於部分城市增加土地供應的訴求，國土部非但不會滿足，反而可能調減。

部分城市今年住房用地供應指標料調減

  分析人士指出，這說明，與房地產交易環節類似，在土地供應方面，相關調控政策同樣體現瞭"分類調控"的原則，並且在未來數年內將延續。

  近日有消息稱，國土部曾連續4年公佈的全國住房用地供應計劃今年將暫停公佈，改由各省(區、市)自行公佈供地計劃。對此，國土部相關負責人表示，是否公佈尚未最終確定。分析人士指出，鑒於部分區域的房地產市場風險凸顯，監管層今年將調減部分城市的供地指標，全年全國土地供應量可能有所下降。為瞭避免給市場預期帶來負面影響，暫停公佈全國住房用地供應計劃實屬情理之中。如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969

新聞來源http土建融屏東鹽埔土建融://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/08152727805.shtml

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  此外，今年中國內地有37張新面孔首次出現在榜單上，包括漢能控股集團的李河君、京東商城的劉強東、樂視的賈躍亭和奇虎360的周鴻禕等。

  今年最年輕的億萬富豪是隻有24歲的紀凱婷，她是在港上市的龍光地產董事長兼首席執行官紀海鵬的女兒，以13億美元的身傢排名第1284位。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-06/08383967139.shtml

  由於科技出現繁榮以及強勁的股市表現，美國富豪人數遙遙領先(492人)，其次是中國(152人)、俄羅斯(111人)。

內容來自sina新聞

  本報訊(文/表本報駐上海記者李媛)根據福佈斯最新發佈的2014年全球億萬富豪榜，在闊別 全球首富寶座四年之後，比爾·蓋茨再次問鼎，從卡洛斯·斯利姆·埃盧那裡重新奪回瞭世界首富的桂冠，這一排名與此前發佈的胡潤全球富豪榜相同。與此同時， 在全球經濟增長的推動下，中國內地上榜富豪人數達到創紀錄的152名，較去年的122名有所增長，僅次於美國的492名，王健林成為中國內地首富。

  福佈斯2014年全球億萬富豪榜顯示，全球億萬富豪的隊伍繼續壯大，新晉富豪人數堪為歷年之最。此次上榜人數多達1645人，凈資產總額高達6.4萬億 美元，較上年的5.4萬億美元出現大幅增長。今年代墊二胎利率多少免費諮詢試算要躋身榜單前20名，凈資產需達到創紀錄的310億美元，而去年隻需230億美元。



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萬達商業地產在港IPO開售

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??盡管上市集資額較市場預期有所不同，多傢投行對萬達商業地產紛紛做出預判，給出較高估值。匯豐、中銀以及花旗等多傢機構的估值預測均顯示，萬達商業地產的最終估值將鎖定3000億元人民幣左右。

??據路演現場傳出的消息顯示，萬達商業地產將以每手100股H股進行交易，招股價定於41.8港元-49.6港元/股。包括科威特投資局等在內的數十傢機構已先後給出瞭6倍認購。

??在萬達商業地產沖刺港股IPO的同時，萬達院線也在推進A股的上市進程。

??值得一提的是，在萬達商業地產、萬達院線推動上市之前，去年，萬達集團已買下瞭在港交所上市的恒力商業地產作為“殼公司”，更名為萬達酒店發展有限公司，作為萬達自有品牌酒店在海外投資和運營的平臺。

??大連萬達商業地產股份有限公司（以下簡稱萬達商業地產）在港IPO進入沖刺階段。12月10日，萬達商業地產股票開始在港針對散戶公開發售，將連續銷售5天，並計劃於12月23日在香港聯交所主板掛牌交易。

??根據最新消息顯示，萬達院線首發審核日前已獲發審委通過，按照目前發行程序，最快一土融建融彰化線西土融建融個月內可拿到發行批文，趕在今年年底登陸A股，萬達院線有望成為A股市場中的“院線第一股”。

??此外，去年12月18日，萬達集團旗下的美國AMC院線公司正式登陸紐交所。如果上市進程按照預期進行，在年內，萬達集團旗下將擁有4傢上市公司。

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  其實，越是三四線城市，在這次地方債審計中越被動，越有可能在土地供應上采取激進的做法。這裡涉及到各城市的財源問題。大城市有不錯的產業基 礎，有產業就有稅收，政府的還債能力比較強。但在中部的很多小城市，當地產業發展水平有限，長期以來基本上是靠賣地收入維持地方財政運轉。有調查數據為 證：在上海等一線城市，土地出讓金與地稅的比值大約1:6，但在唐山等三四線城市，這一比值高達1:1。還債壓力的倒逼，很可能導致下半年中部地區三四線 城市的土地供應量激增。7月份宜昌的土地出讓宗數創下瞭今年新高，土地出讓金達20億元，出讓面積的同比環比紛紛上漲，已經開始露出苗頭。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/08212329587.shtml

  買房不上當 細說公攤 面積中 的潛規則

內容來自sina新高雄借錢聞

  三四線城市壓力增大

  還債壓力可能會逼迫地方政府放低姿態，在土地市場上放寬交易標準，最終結果就是，下半年土地市場的成交熱情或繼續高漲，房地產市場供給可能迅速 增加。這對一二線城市的購房者勉強算個好消息，新上市的樓盤多瞭，未來一段時期房價漲勢可能會緩一緩。但對三四線城市，包括湖北的三四線城市卻並不是好消 息，房地產市場供大於求的矛盾將會凸顯，房價下跌風險開始顯山露水。

  至於最近這段時間被炒得沸沸揚揚的資產證券化，短期內還很難操作。到目前為止，想嘗試資產證券化的，都是別的融資途徑走不通的人。各個地方願意 拿來做證券化的資產大多不達標，而真正優質的資產卻不願意拿出來。這其中除瞭有辦理流程上的繁簡差異，更大的玄機還在於誰來買單的問題--如果是貸款資金 出瞭岔子，承擔壞賬的是銀行，不會直接體現在地方政府的賬上，但如果是通過證券化籌集的資金收不回來，地方政府作為證券發行的主體，就不可能置身事外。顯 然，在地方政府看來，通過傳統的土地市場籌資，比創新型融資渠道更有吸引力。

  從當前中央對房地產市場的表態看，房地產的政策環境正在進入一個平穩期，這對開發商們是個重要利好。近期召開的中央政治局會議提出"促進房地產 市場平穩健康發展"，沒有釋放新的調控信號。這並不意外，眼下除瞭房地產投資之外，出口、消費等領域短期內還很難看到增長亮點，當中國經濟增長逐漸向"下 限"，穩增長壓力凸顯，房地產調控政策繼續加碼的概率已經很小。

  沈陽8月開盤預告 數量激 增主推中小戶型

  作為中三角經濟區的核心城市，武漢吸納該區域人口的能力較強，房價上漲動力較強勁。如果長江中遊城市群被定位為國傢級城市群，武漢就會成為新的 國傢級中心城市，這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區加強經濟合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的"皖江城市帶"的加入，已經讓武漢向這個夢想又邁進瞭 一大步。

  湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網簽成交面積持續下滑，房價也在7月出現下跌。量價齊跌，這是典型的供大於求信號，樓市熱度明顯下降。湘潭的 困境很可能擴散，因為地方債務審計來瞭。對地方政府來說，眼看大量債務到期，如果拿不出錢補缺口，就會債務違約，日後向銀行申請貸款的難度也會加大，各種 建設項目和規劃也就無從落地。所以，想方設法籌錢還債是唯一出路。

  有人可能會問，地方政府推地規模加大，開發商會買嗎？事實是，如果不買地，開發商會餓死。以房地產市場目前占主流的住宅地產開發流程為例，開發 商用購置的土地向銀行申請貸款，樓盤上市銷售時從購房者手裡收回首付款，再用來撬動下一輪開發，如此往復。對開發商來說，不拿地就意味著沒有銀行貸款，也 就沒有新樓盤可賣，這讓開發商從哪裡賺錢？所以，對房地產企業來說，拿地是必須的，問題僅僅是什麼時候拿、在什麼地方拿。

  政策環境趨穩開發商拿地無顧慮

  地方債壓力增加，賣地救市？

專傢部分三四線樓市庫存消化需6年 房價或下跌

  地方政府的債務壓力一直不輕。去年三四月間，全國各個城市的土地推介會遍地開花，湖北10個縣市領導就曾同時出現在武漢，親自推介轄區的地塊。 當時的背景，也是大量地方債務即將到期，去年是地方債務的首輪償債高峰。地方政府著急推地，土地市場的門檻自然降低。當時部分城市的土地交易行政規費就從 原先的全額交付，改成瞭7.5折，土地款支付的時間要求也明顯放寬，除瞭第一筆土地款要按國傢規定支付50%之外，後期的支付時間被延長到3個月至1年。 總之，為瞭達成交易，部分城市給予房地產開發商的操作空間明顯增大。

  中部地區的老百姓用不瞭多久就會發現，投資房產將不再是穩賺不賠的買賣，在大城市買的房會繼續漲價，但在一些三四線城市，房價在未來三五年可能都很難漲起來，甚至反而會面臨下跌風險。

  最近圍繞房地產市場的種種信號，或意味著房地產調控模式正在被調整，現有的"需求管理"模式中正在加入"供給管理"的部分。近期敲定的棚戶區改 造目標堪稱大手筆，五年內將改造1000萬套，按每套20萬元的投資額保守估算，總投資規模高達兩萬億，遠在去年9月份備受關註的"一萬億"軌道交通建設 規劃之上。另外，中央還強調落實差別化的信貸政策，加大對保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施與態度，與以往限制購 房需求的政策風格迥異，調控目的已經不是一味打壓，而是引導市場發展。

  當調控環境趨於平穩，開發商的心裡也就基本有瞭譜，該拿的地會放心大膽地繼續拿。更何況，趁著地方政府急著還債的時機還能享受一定優惠。

  相比東部和西部，目前中部地區房價調整的壓力最大。西部大部分城市的房價還處於低位，東部有源源不斷的流入人口在支撐，但在中部地區，不少城市 的房價在過去幾年內一度迅速上漲，尤其是很多中部的三四線城市房價比區域核心城市漲得還快。例如湖北，三年以來宜昌房價漲瞭12.42%，在武漢 10.38%的漲幅之上；湖南株洲的房價則暴漲60.49%，遠高於長沙的34.88%。但這些城市當真能撐得起這麼大的房價漲幅？

  2013年地方債務審計已經正式鋪開。要還債，錢從哪裡來？最便利的途徑還是土地市場。去年土地財政收入占地方財政的比重仍高達42.1%，地 方政府要籌錢應付到期債務，加快賣地是必須的。在上半年火爆的土地市場上，面對媒體采訪，某地官員反問的那句"不賣地，拿什麼還債"，的確喊出瞭不少地方 政府的心聲。

  7月沈陽共 賣地 塊36宗264萬平 成交總額68.19億

  相比一二線城市，三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。按業內人士估算，北京現有土地庫存的消耗時間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經超出瞭真實需求。

  如果當地房地產市場增長動力不足，土地供應激增會導致未來幾年樓市供過於求的壓力加劇，前期漲得太快的房價很可能被修正；但如果該地區的市場需求仍然保持強勁增長，即便土地供給明顯增加，新上市樓盤的面積迅速上升，但也能被購房者消化，未來其房價就還會繼續創新高。

  而一個城市房地產市場的增長動力大小，則取決於人口流向，人口流入的城市，房價上漲空間較大，人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十 年，房產投資遵循"傻瓜邏輯"，不管在哪買，隻要買瞭就是賺，但不可否認，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產要漲得多。原因就在於大城市有更強的 人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大於小城市。

  如此一來，問題開始變得更清晰瞭--判斷未來幾年某地的房價是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

  城市發展的理論，以及國際的經驗均已表明，當城鎮化率處於30%-50%，城鎮化是遍地開花的，農村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸 納流入人口，這一時期，各種規模的城市房價普漲，盡管漲幅大小有差異。但是，當城鎮化率達到50%-70%階段，城市開始進入"城市圈化"的發展階段，人 口不再是籠統地從農村湧入城市，而是圍繞區域核心城市呈塊狀分佈，每一個城市圈都成為一個相對獨立的人口流動圈，區域核心城市開始吸納周邊中小城市的人 口。相應的，區域核心城市的房價繼續上漲，周邊小城市則因為人口流出，房價續漲的前提會被抽空。

  具體看中國的情況。從統計數字上看，去年中國城鎮化率達到52.6%，理論上來說開始進入城市圈的發展階段。從身邊的現實看，中三角經濟區、成 渝經濟區、遼大經濟帶已陸續登場，雖說目前這些經濟區還帶有政策主導的意味，但各區域都有自己的經濟亮點。中三角經濟區囊括鄂、湘、皖、贛，具有明顯的區 位優勢和長江航運資源優勢，完全有可能助推長江中遊城市群進入整合發展期。原先流向東部沿海的長江中遊地區人口，未來被中三角經濟區捕獲的可能性很大。

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  但需要註意的是，湖北省除武漢之外的其他城市，尤其是經濟實力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮，其人口流出的程度也很會加快。那些房價一度飛漲的小城市，短時間內自身人口已經無力釋放足夠的購房需求，未來一段時期其房價將面臨不土融建融新竹新埔土融建融小的下行壓力。

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  根據監管要求，國開行住宅金融事業部的業務之一就是辦理納入全國棚戶區改造規劃的棚戶區改造及相關城市基礎設施工程建設貸款業務。

  針對江蘇省的情況，國開行江蘇分行副行長莊偉鋼透露："目前，國開行江蘇分行棚戶區改造貸款餘額225.2億元，同比增長121.7%，本年新增貸款發放77.98億元，占分行貸款發放額的33.7%。目前累計支持棚戶區改造項目25個，信貸資金占項目投資總額的70%，省內市場份額超過35%。"

  輪廓

國開行住宅金融事業部獲批 棚改托底新一輪穩增長

  胎動

  此次，經銀監會批準，軟貸款重出江湖。國開行住宅金融事業部的另一個業務范圍就是，"在經批準的額度內辦理軟貸款回收再貸業務，專項用於支持納入全國棚戶區改造規劃的棚戶區改造及相關城市基礎設施工程建設項目"。

  在資本金補充方面，近期央行[微博]為國開行提供瞭1萬億元抵押補充貸款(PSL)。不過，長期來看，棚改項目資金需求量大、投入周期長且回報率不高，因此，資金缺口將是銀行持續面臨的問題。對此，4月2日的國務院常務會議提出，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用於支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

  4月以來，國開行赴上海、河南、四川、貴州、河北、內蒙古、遼寧等省區市與當地政府開展棚改工作對接，目前已有15個省市組建完成省級統貸平臺，其中6個省市已實現省級統貸平臺授信。根據國開行二季度工作會議顯示，今年上半年發放用於棚改貸款就有2195億元，特別是4月2日以來發放瞭1949億元，同比激增433%。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/08212841250.shtml

  據《經濟參考報》記者瞭解，國開行的住宅金融事業部初步構架已經形成。國開行某地方分行一位高管透露："住宅金融事業部是在集團的框架內，在總行層面分為三個部門，一個是事業綜合部，一個是專門負責評審的部門，還有一個負責發放貸款的部門。目前針對分行層面，還沒有提到跟分行進行分賬核算的問題。"

  今年4月2日，國務院常務會議給保障房項目定調，會議部署進一步發揮開發性金融對棚戶區改造的支持作用。會議明確提到，要"把政策支持和市場機制有效結合，尤其要發揮好依托國傢信用、服務國傢戰略、資金運用保本微利的開發性金融的'供血'作用，為棚改提速提供依法合規、操作便捷、成本適當、來源穩定的融資渠道，保證棚改任務的資金需要，並努力降低資金成本"。

  7月29日，銀監會公告稱，已同意國傢開發銀行股份有限公司住宅金融事業部開業，鄭之傑任總裁，張旭光、楊文岐任副總裁。按照監管要求，國開行成立住宅金融事業部，實行單獨核算，重點支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

  保障房建設成"穩增長"抓手

  目前，除國開行外，其他一些大型銀行也正在加大對棚戶區改造的信貸支持力度。

  記者 蔡穎 張莫 實習生 范文濤 北京報道

  據《經濟參考報》記者瞭解，國開行一直在嘗試"購買建設雙管齊下，軟硬債貸協同聯動"的融資模式。信用卡繳車貸

  由於國開行以批發銀行模式為主，主要針對大中型的項目，其管理的資產規模很大，但人員和分支行數量並不像商業銀行那麼多。上述高管判斷："住宅金融事業部和國開行之間未來很可能就是一套人馬，兩個賬本，一個是行內算賬，一個是金融事業部算賬。從分行層面來說，我們是一級法人，成立住宅金融事業部之後，在制定政策、資金運用、監管的尺度方面都是統一的，但從人員來說，可能會有一個調整期。"



  資金缺口倒逼專項金融債落地

  《經濟參考報》記者采訪瞭解到，在受經濟下行影響最大的長三角地區和內蒙地區，都將保障房和棚戶區改造作為金融重點支持項目，並且，國開行總行給予瞭內蒙古分行針對棚改項目的信貸額度在全系統內規模排名第四，預計今年可能會投放220億元。

  國開行啟動棚改專項工作，通過設立棚改項目審批快速通道加快推動棚改項目評審承諾，通過給予棚改項目貸款優惠利率降低地方政府負債成本，通過放寬棚改項目資本金到位限制緩解地方政府出資壓力。在江蘇省，國開行就對省級棚改和副省級棚改統貸平臺公司給予1000億元軟貸款，用於棚改項目的資本金出資。

  業內專傢認為，從財政資金來看，棚改項目建設大多集中於項目前期，而同期財政專項資金的安排較為平均，且金額相對較小，因此政策性銀行的信貸支持顯得尤為重要。同時，加速棚戶區改造和保障房建設正在成為新一輪穩增長的重要抓手，也是目前"微刺激"的重要特征之一。

  所謂軟貸款是指，政策性銀行(即國開行)通過政府或國有公司的融資平臺進行貸款，其貸款允許用於國傢確定的重點建設項目的資本金或股本投入。以往，軟貸款被稱為過橋貸款，此次國開行的棚戶區改造過橋貸款是對納入2013至2017年全國棚戶區改造計劃的項目發放的，用於解決有些地方政府資本金難以按時到位等問題。

  對於銀行而言，通常用資本金10%做軟貸款，80%做項目貸款，這樣可以減輕資本金的壓力。國開行內蒙古分行行長馬健對《經濟參考報》記者說："截至7月25日，內蒙古分行棚戶區改造項目累積發放瞭265億元，今年內棚改項目已發放瞭124億元，占全區95%以上，其中8億元就是軟貸款。現在監管層已經明確可以做軟貸款瞭。"

  國開行此前曾表示，"在運行機制上，事業部將發揮開行規劃、開發、評審、籌資、風控、信貸管理等整體優勢和系統支持，建立協同高效、專業運作的運行機制，包括單獨的授信評審體制、會計核算體系、績效考核機制等"。

  一位國開行內部人士透露，專項金融債正在籌備中，未來也是補充資本的一大方向，住宅金融專項債券也是對現有地方政府大規模鋪開的棚改債和企業債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴張風險。不過目前，專項金融債的發行方式、額度等尚未明確。

  加碼



內容來自sina新聞

  業內專傢認為，中國經濟當前最重要的階段特征之一是正處在增長速度換擋期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期等"三期疊加"的特殊時期。這決定瞭目前"穩增長"的經濟政策無法以"規模刺激"來實現。從目前一系列"穩增長"的"微刺激"措施來看，小規模、利民生、促轉型是共同特征。因此，加速棚戶區改造和保障房建設成為新一輪穩增長的重要抓手，也成為"微刺激"的重要特征之一。

  據瞭解，與國開行貸款利率下浮10%相比，其他商業銀行對項目前期的貸款並不占優勢，因此這些銀行一般都和國開行的信貸投放方向不同，有的城商行選擇為棚改項目提供流動資金貸款，或者對棚戶區搬遷提供資金結算業務，這與國開行的貸款形成合力，同時也形成瞭相互合作的模式。

  據悉，今年國開行針對棚戶區改造相關工程建設，對全國分行安排瞭4000億元的信貸投放額度。4月8日，國開行董事長胡懷邦主持召開全開行系統棚戶區改造建設貸款專項視頻會議後，棚改貸款開始提速。

  以農行為例，其計劃2014至2017年每年安排一定棚戶區改造專項信貸規模，到2017年末棚戶區改造貸款餘額不低於1000億元。數據顯示，截至今年5月末，農業銀行棚戶區改造相關貸款餘額超300億元。

  住宅金融部初步框架成型

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罕有時尚混搭住宅 安亭新鎮賓根花園高端剛需

  "可以這樣作個比喻，"德紹豪斯"是安亭新鎮把生態大盤與德式創新疊墅完美結合的顛峰之作，其核心理念是'自然'，那麼在賓根花園，我們感受到的是安亭新鎮把目前房地產開發領域最領先的軟、硬件完美融合的住宅社區典范，它的核心則是'宜居'。"一位業內資深人士指出。

  2014年推出的賓根花園分為公寓和別墅兩塊區域，地塊緊鄰安亭新鎮的中央景觀軸位置。在延續大盤前瞻性規劃和稀有生態景觀的前提下，賓根花園還擁有設計感極強、居住感舒適的適合各種住房需求的"全齡"戶型，伴隨日漸凸顯的商業配套完善所帶來的舒適度、便捷性，有望將人居品質提升進入一個嶄新境界。5月首推的賓根花園(公寓)開盤至今，取得瞭市場良好的關註和成交，三季度即將推出賓根花園(別墅)區域產品。

  不僅如此，在距離安亭新鎮僅1.5公裡的11號線地鐵安亭站附近，大型地鐵上蓋shoppingmall嘉亭薈生活廣場，即為嘉定地區最大、進駐商傢最為齊全的購物中心。據悉，作為該商圈補充的財富廣場和三德商務廣場，近期也將入駐嘉亭薈附近。

內容來自sina新聞

  不過，對於這一區域，大部分房地產機構分析人士作出的判斷是：板塊潛在價值對樓市的刺激尚未發力，房價的上升空間並未完全打開。

  僅這樣簡短的區位介紹，對這一區域略有瞭解的人士，應該可以看到眾多該項目的周邊板塊潛力點：以嘉亭薈為中心三大商圈締造的城市綜合體，安亭老街、新源路餐飲一條街、墨玉路金融一條街，地鐵、公交、高架、高速的交通網絡等等。

  此外，南區還有208-228㎡的奢華四房，180-226㎡的疊加別墅，以及220-270㎡的聯排別墅，大戶型的設計以及超低的容積率和較高的綠化率，為業主打造極致的生活享受空間。

  如果說2012年的"德紹豪斯"是安亭新鎮在中高端疊墅領域打造的一個領跑區域的大戶型標桿，那麼安亭新鎮對其2014年度新品"生態別墅、公寓混合社區--賓根花園"所傾註的心血，則表達瞭這座公園級生態大盤在理想人居住宅項目方面，追求舒適人居最高境界的態度和努力。

  130㎡的三房擁有三重觀景陽臺，飽覽安亭新鎮約1.7公裡中央景觀帶。兩廳兩衛充分滿足居傢待客需求，朝南的大面寬客廳的設計，連通超大面積陽臺，使得整個廳的通風采光以及觀景性得到極大的提高。豪華主臥采用套房設計，衛生間、步入式衣帽間、觀景陽臺一應俱全，優享寬敞舒適、綠色通透的居傢生活。

  一直以來，安亭作為上海國際汽車城駐地，遵循嘉定"產城結合"的地區發展概要，致力於打造以研發為核心的高端產業基地，吸引瞭大批從事相關行業的高薪消費群體。為瞭便於人才引入，當地政府對於產業之外的配套完善也一直不遺餘力，安亭新鎮最初就是作為上海汽車城的大型配套社區規劃建設而成。

  在這種區域市場背景下，定位生態別墅區德式混合住宅產品的"安亭新鎮-賓根花園"面世，則更為引人關註。關註的第一土地二胎利率缺錢急用哪裡借錢點，就是區域樓市價值能否隨著這一目前區域內標桿項目的入市，實現突破。

  這樣的時機，首先體現在源自政府層面的利好。安亭是嘉定"發展三年行動計劃"進程的核心區域之一，安亭新鎮更是受益於嘉定政府一系列有關教育、醫療、人才引進等方面的政策傾向。同濟大學附屬存志學校已確定進駐新鎮；嘉定唯一兩所三甲醫院也將落址於附近。

  房子二胎轉貸任何問題免費諮詢賓根花園：絕佳戶型設計提升人居"新境界"

  "地段、配套設施、價格、戶型"被人們視為在選房時參考的金科玉律。而安亭新鎮賓根花園除瞭政策及商業利好帶來的巨大價值潛力，集價值窪地、成熟配套、高性價比、設計性強於一身外，還締造精致、優雅、私密的社區環境，極力從各方面體現其品質感。

  最初定位為純德式小鎮的安亭新鎮，在世界級規劃大師的手筆下，十二年如一日堅持高綠化、低密度的規劃原則；隨處可見的"圍合式佈局"，將私密性及睦鄰友好的居住文化兼顧；色彩鮮明，簡約現代的"包豪斯"建築風格，又將每一幢建築鍛造為藝術與技術的結晶......

  在此基礎上，賓根花園遵循"新空間，新境界"的原則，對人居品質進一步升級。位置上，該項目坐落於新鎮核心區域，坐擁占地約95000平方米的新鎮中央核心景觀帶，緊鄰中央河道景觀軸，首推的四幢120餘套德式電梯公寓，更獨享占地3000㎡的集中綠化區域，與後期的疊加別墅和聯排別墅比鄰而居，為業主打造極致的生活享受空間。

  目前已推出的是北區公寓住宅，戶型打造上體現居住的舒適性，2#為130平左右的舒適三房，3#為99-108平的郎闊兩房，4#為76平左右的甜蜜一房，大尺度的房型設計，充分強調居住的舒適性。

  賓根花園76㎡的一房，功能齊備，佈局合理。擁有超大臥室，直面中央景觀花園，且擁有靈活的"定制"特點，購房者可根據不同的生活風格自定義戶型，如將書房變為臥室，改為"1+1" 小兩房等，適合年輕的婚房置業群體。

  99-108㎡兩房戶型方正緊湊，南向客廳大面積采光，主臥帶觀景陽臺，可俯瞰人工河自然美景，而次臥同樣擁有觀景陽臺，約3000㎡中心景觀花園盡收眼底。整體為全明戶型設計，盡享室外空氣和鮮氧。

  生態別墅社區全齡戶型提升人居"新境界"

  三大商圈助推安亭商業井噴式發展：完善產業集聚配置，打造"一站式"生活

  安亭新鎮賓根花園在打造精致高品質生活和舒適生活境界的同時，由於戶型設計得當，該批房源的戶型面積控制得非常好，與區域周邊其他樓盤相比，在相同空間功能的基礎上，總價將會更具優勢，且擁有不可估量的升值空間，建議購房者密切關註。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/14132805882.shtml

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