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  其實，越是三四線城市，在這次地方債審計中越被動，越有可能在土地供應上采取激進的做法。這裡涉及到各城市的財源問題。大城市有不錯的產業基 礎，有產業就有稅收，政府的還債能力比較強。但在中部的很多小城市，當地產業發展水平有限，長期以來基本上是靠賣地收入維持地方財政運轉。有調查數據為 證：在上海等一線城市，土地出讓金與地稅的比值大約1:6，但在唐山等三四線城市，這一比值高達1:1。還債壓力的倒逼，很可能導致下半年中部地區三四線 城市的土地供應量激增。7月份宜昌的土地出讓宗數創下瞭今年新高，土地出讓金達20億元，出讓面積的同比環比紛紛上漲，已經開始露出苗頭。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/08212329587.shtml

  買房不上當 細說公攤 面積中 的潛規則

內容來自sina新高雄借錢聞

  三四線城市壓力增大

  還債壓力可能會逼迫地方政府放低姿態，在土地市場上放寬交易標準，最終結果就是，下半年土地市場的成交熱情或繼續高漲，房地產市場供給可能迅速 增加。這對一二線城市的購房者勉強算個好消息，新上市的樓盤多瞭，未來一段時期房價漲勢可能會緩一緩。但對三四線城市，包括湖北的三四線城市卻並不是好消 息，房地產市場供大於求的矛盾將會凸顯，房價下跌風險開始顯山露水。

  至於最近這段時間被炒得沸沸揚揚的資產證券化，短期內還很難操作。到目前為止，想嘗試資產證券化的，都是別的融資途徑走不通的人。各個地方願意 拿來做證券化的資產大多不達標，而真正優質的資產卻不願意拿出來。這其中除瞭有辦理流程上的繁簡差異，更大的玄機還在於誰來買單的問題--如果是貸款資金 出瞭岔子，承擔壞賬的是銀行，不會直接體現在地方政府的賬上，但如果是通過證券化籌集的資金收不回來，地方政府作為證券發行的主體，就不可能置身事外。顯 然，在地方政府看來，通過傳統的土地市場籌資，比創新型融資渠道更有吸引力。

  從當前中央對房地產市場的表態看，房地產的政策環境正在進入一個平穩期，這對開發商們是個重要利好。近期召開的中央政治局會議提出"促進房地產 市場平穩健康發展"，沒有釋放新的調控信號。這並不意外，眼下除瞭房地產投資之外，出口、消費等領域短期內還很難看到增長亮點，當中國經濟增長逐漸向"下 限"，穩增長壓力凸顯，房地產調控政策繼續加碼的概率已經很小。

  沈陽8月開盤預告 數量激 增主推中小戶型

  作為中三角經濟區的核心城市，武漢吸納該區域人口的能力較強，房價上漲動力較強勁。如果長江中遊城市群被定位為國傢級城市群，武漢就會成為新的 國傢級中心城市，這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區加強經濟合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的"皖江城市帶"的加入，已經讓武漢向這個夢想又邁進瞭 一大步。

  湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網簽成交面積持續下滑，房價也在7月出現下跌。量價齊跌，這是典型的供大於求信號，樓市熱度明顯下降。湘潭的 困境很可能擴散，因為地方債務審計來瞭。對地方政府來說，眼看大量債務到期，如果拿不出錢補缺口，就會債務違約，日後向銀行申請貸款的難度也會加大，各種 建設項目和規劃也就無從落地。所以，想方設法籌錢還債是唯一出路。

  有人可能會問，地方政府推地規模加大，開發商會買嗎？事實是，如果不買地，開發商會餓死。以房地產市場目前占主流的住宅地產開發流程為例，開發 商用購置的土地向銀行申請貸款，樓盤上市銷售時從購房者手裡收回首付款，再用來撬動下一輪開發，如此往復。對開發商來說，不拿地就意味著沒有銀行貸款，也 就沒有新樓盤可賣，這讓開發商從哪裡賺錢？所以，對房地產企業來說，拿地是必須的，問題僅僅是什麼時候拿、在什麼地方拿。

  政策環境趨穩開發商拿地無顧慮

  地方債壓力增加，賣地救市？

專傢部分三四線樓市庫存消化需6年 房價或下跌

  地方政府的債務壓力一直不輕。去年三四月間，全國各個城市的土地推介會遍地開花，湖北10個縣市領導就曾同時出現在武漢，親自推介轄區的地塊。 當時的背景，也是大量地方債務即將到期，去年是地方債務的首輪償債高峰。地方政府著急推地，土地市場的門檻自然降低。當時部分城市的土地交易行政規費就從 原先的全額交付，改成瞭7.5折，土地款支付的時間要求也明顯放寬，除瞭第一筆土地款要按國傢規定支付50%之外，後期的支付時間被延長到3個月至1年。 總之，為瞭達成交易，部分城市給予房地產開發商的操作空間明顯增大。

  中部地區的老百姓用不瞭多久就會發現，投資房產將不再是穩賺不賠的買賣，在大城市買的房會繼續漲價，但在一些三四線城市，房價在未來三五年可能都很難漲起來，甚至反而會面臨下跌風險。

  最近圍繞房地產市場的種種信號，或意味著房地產調控模式正在被調整，現有的"需求管理"模式中正在加入"供給管理"的部分。近期敲定的棚戶區改 造目標堪稱大手筆，五年內將改造1000萬套，按每套20萬元的投資額保守估算，總投資規模高達兩萬億，遠在去年9月份備受關註的"一萬億"軌道交通建設 規劃之上。另外，中央還強調落實差別化的信貸政策，加大對保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施與態度，與以往限制購 房需求的政策風格迥異，調控目的已經不是一味打壓，而是引導市場發展。

  當調控環境趨於平穩，開發商的心裡也就基本有瞭譜，該拿的地會放心大膽地繼續拿。更何況，趁著地方政府急著還債的時機還能享受一定優惠。

  相比東部和西部，目前中部地區房價調整的壓力最大。西部大部分城市的房價還處於低位，東部有源源不斷的流入人口在支撐，但在中部地區，不少城市 的房價在過去幾年內一度迅速上漲，尤其是很多中部的三四線城市房價比區域核心城市漲得還快。例如湖北，三年以來宜昌房價漲瞭12.42%，在武漢 10.38%的漲幅之上；湖南株洲的房價則暴漲60.49%，遠高於長沙的34.88%。但這些城市當真能撐得起這麼大的房價漲幅？

  2013年地方債務審計已經正式鋪開。要還債，錢從哪裡來？最便利的途徑還是土地市場。去年土地財政收入占地方財政的比重仍高達42.1%，地 方政府要籌錢應付到期債務，加快賣地是必須的。在上半年火爆的土地市場上，面對媒體采訪，某地官員反問的那句"不賣地，拿什麼還債"，的確喊出瞭不少地方 政府的心聲。

  7月沈陽共 賣地 塊36宗264萬平 成交總額68.19億

  相比一二線城市，三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。按業內人士估算，北京現有土地庫存的消耗時間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經超出瞭真實需求。

  如果當地房地產市場增長動力不足，土地供應激增會導致未來幾年樓市供過於求的壓力加劇，前期漲得太快的房價很可能被修正；但如果該地區的市場需求仍然保持強勁增長，即便土地供給明顯增加，新上市樓盤的面積迅速上升，但也能被購房者消化，未來其房價就還會繼續創新高。

  而一個城市房地產市場的增長動力大小，則取決於人口流向，人口流入的城市，房價上漲空間較大，人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十 年，房產投資遵循"傻瓜邏輯"，不管在哪買，隻要買瞭就是賺，但不可否認，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產要漲得多。原因就在於大城市有更強的 人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大於小城市。

  如此一來，問題開始變得更清晰瞭--判斷未來幾年某地的房價是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

  城市發展的理論，以及國際的經驗均已表明，當城鎮化率處於30%-50%，城鎮化是遍地開花的，農村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸 納流入人口，這一時期，各種規模的城市房價普漲，盡管漲幅大小有差異。但是，當城鎮化率達到50%-70%階段，城市開始進入"城市圈化"的發展階段，人 口不再是籠統地從農村湧入城市，而是圍繞區域核心城市呈塊狀分佈，每一個城市圈都成為一個相對獨立的人口流動圈，區域核心城市開始吸納周邊中小城市的人 口。相應的，區域核心城市的房價繼續上漲，周邊小城市則因為人口流出，房價續漲的前提會被抽空。

  具體看中國的情況。從統計數字上看，去年中國城鎮化率達到52.6%，理論上來說開始進入城市圈的發展階段。從身邊的現實看，中三角經濟區、成 渝經濟區、遼大經濟帶已陸續登場，雖說目前這些經濟區還帶有政策主導的意味，但各區域都有自己的經濟亮點。中三角經濟區囊括鄂、湘、皖、贛，具有明顯的區 位優勢和長江航運資源優勢，完全有可能助推長江中遊城市群進入整合發展期。原先流向東部沿海的長江中遊地區人口，未來被中三角經濟區捕獲的可能性很大。

  推薦：

  但需要註意的是，湖北省除武漢之外的其他城市，尤其是經濟實力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮，其人口流出的程度也很會加快。那些房價一度飛漲的小城市，短時間內自身人口已經無力釋放足夠的購房需求，未來一段時期其房價將面臨不土融建融新竹新埔土融建融小的下行壓力。

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