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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-05/08175990275734214864776.shtml
房貸二胎整合
??1 購買群體差別大
廣東清遠樓市夢回2009年 樓價天平向哪傾斜?
??3 區域占比不同 廣清交界量大
??貸款利率未大幅下滑
內容來自sina新聞
??或受到近期廣清輕軌通至廣州市中心，以及長隆集團將在銀盞投資300億元建旅遊綜合體的利好刺激，郊區樓市供銷兩旺，甚至超過市中心區域，2014年石角龍塘占比全市供應量兩到三成，銷售也占總量的兩到三成。截至2015年1月14日，在1379套的銷售數據中，位於清城區石角鎮美林湖國際社區的美林雅舍共銷售194套，獨占市區銷量的14%。如果將位於石角鎮的中國美林湖、龍塘鎮的陽光100芒果TOWN兩個項目的銷量計算在內，三個“近廣州”項目合計占據全市銷量近20%。
??2008年受金融危機影響，樓市下行，2009年經濟發展目標：保增長是首要任務，擴大內需是保增長的根本途徑。2015年，在全球經濟依然不景氣情況下、中國經濟增速下滑，樓市低迷，經濟工作目標是“保增長、調結構”。
??不同
??2015年，清遠樓市面臨庫存量歷史新高，樓盤開發量過百個。2014年全市商品房累計空置面積約250萬平方米，同比增長302%，其中市區147萬平方米，同比增長411%；清城區庫存商品房面積814萬平方米，庫存商品住宅571.5萬平方米。
??市場面同階段相似
??2009年，在清遠市中心區域，包括市區、清城區、清新縣，以住房公積金貸款購房的用戶比例超過購房業主總數的50%，成為市區購房的中堅分子。意味著，當時九成以上是清遠籍購房者，以公職人員為主。
??2008年新建商品住宅供應面積約隻有117.69萬平方米、8651套；2009年新建商品房面積172.88萬平方米、13542套，當年隻有十幾個樓盤。
??專傢觀點
??2009年廣清交界龍塘、石角隻有屈指可數的幾個大盤，在整個清遠房地產市場中占比不明顯。
??不同
??政策面同
??都在降息降準 松綁營業稅
??2009年，樓市推行適度寬松的貨幣政策，連續5次下調金融機構存貸款利率，長貸利率最低降至5.94%。連續4次下調存款準備金率至15.5%。個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅，取消城市房地產稅。首套房雲林土地貸款付比例20%，二套房最低比照首套房標準。
??2015年推行穩健的貨幣政策，時隔兩年半連續2次下調金融機構存貸款利率，長貸利率降至十年來最低5.9%，並下調存款準備金率至19.5%。個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業稅。公積金首套自住房首付比例20%；二套房最低為30%。商貸二套房未結清貸款的最低首付為40%。而購買2套房客戶的貸款門檻大幅降低，改善型需求得以釋放；剛需客戶公積金貸款門檻也有下調，其購買能力得以提高。
??而去年僅廣佛購房客占瞭市區總戶數的三成，2013年非清遠戶籍購房戶數超過45%！購房群體發生巨大變化，公積金對樓市的直接效應難與2009年相比。
??3月30日樓市新政好似一出大戲，也仿佛夢回2009年，依稀看到樓市全面松綁和樓市向上預期，這究竟是一場美夢還是春夢？為此，我們從政策面和市場面對比下2015年和2009年不同年代下的清遠樓市，或許可以看到些許答案。
??二套房首付同樣是改善性需求，當年首套房不管有沒有還清貸款，隻要符合要求購買二套房首付與首套房一致為20%；當前政策為首套房還清貸款，購買二套房首付才為30%，未還清貸款的則為40%，其力度小於2009年，但已較2011年以來有瞭明顯改善。
??2009年的貨幣環境十分寬松，加之經濟高速發展，居民收入提高快。一位銀行人士稱，2009年，銀行有大量的信貸額度，當時房貸屬於優質貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現在在整體房價下行、房地產市場持續低迷的情況下，銀行甚至連首套房購買者都不願意給予優惠利率。目前，二套房貸仍需上浮10%，首套房貸利率則最低可達9折。將二套房首付比例降至四成，勢必帶來購房者首付款和按揭貸款的一個結構調整。少交瞭首付，多交瞭利息。
??2 2015年天量庫存
??世聯地產首席技術官黎振偉認為，這兩次政策面臨瞭不同的背景，2008年受金融危機影響樓市下行，而當前樓市供應過剩，庫存量高企，需求減弱。因此，和2009年相比，此次新政並非救市，主要是針對剛需、改善型群體，新政並不支持投資者，而且未來還有可期的房產稅，持有房產成本更大，投資者的投資意願不強。
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