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隨著貨幣環境穩中趨松，置業者觀望情緒逐漸趨於緩解，積壓的剛需與部分改善性需求積極入市，交易活躍程度逐漸提升，市場日趨回穩。根據中國指數研究院跟蹤監測的數據顯示，2012年前11個月，全國50個代表城市住宅月均成交量達2272萬平方米，總成交量比2011和2010年同期分別高出24.6%和10.7%。此外，新房價格止跌反彈，百城住宅均價自2011年9月開始連續9個月下跌，但在2012年6月份首次止跌後連續上漲。
對於過去一年裡樓市發生的值得回顧的事兒，幾大專業媒體基本都以以下10個關鍵詞來逐一呈現(個別雖有差異，但總體內容差別不大)。
進入下半年以來，北京、上海、天津、南京等城市接連出現"地王"現象，開發商集體進入亢奮狀態，紛紛斥巨資拿地。這一輪發生在今年下半年的土地盛宴，尤以標桿企業表現得最為積極。在2012年7~11月份，以招、保、萬、金為代表的十大標桿企業，拿地資金超過1167億元。
更何況，持續上漲的房價使房地產成為極佳的投資對象，在股市低迷與投資渠道欠缺的情況下，買房防通脹、積累財富已經成為最保險的投資方式。尤其是權錢交易、灰色收入占居民收入過高的情況下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房嬸不絕於新聞，一個人擁有二胎借款契約缺錢急用哪裡借錢數十套房並不罕見。
新"國五條"、恐慌購房、最簡細則、兩極分化、地王頻現、調控收緊、房地產稅、交投兩旺、租金大漲、長效機制。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/15422584307.shtml
嚴令限購、保障住房、土地收入、土地清查、央企清退、房企融資、二線城市、領頭獨大、商業熱潮、房產稅傳聞。
2010年樓市的"十大關鍵詞"分別是：
由於一、二線城市房價居高不下、新增人口持續增加等因素，催生瞭日趨旺盛的租房需求，導致租金價格一再走高。為瞭降低租房開支，不少人選擇合租，群租現象愈發嚴重，"蟻族"規模一再擴大。
接下來再看2011年。
房地產稅試點擴圍屢被提及，但一直"隻聽樓梯響，不見人下來"。
"新國十條"在4月中旬突降樓市，限購、二套房首付50%、限制外地人購房、三套房貸從嚴、認房又認貸等一系列新的規定接踵而來。9月29日，五部委分別出臺措施鞏固市場調控成果，促進市場健康發展。
新"國八條"出臺，在2010年基礎上，樓市調控力度再次升級，隨後所有出臺的調控實施細則，無不圍繞新"國八條"而展開，以此為始，覆蓋范圍最廣、"史上最嚴"調控拉開序幕。
2011年10月底，部分品牌開發商開始降價促銷。而來自國傢統計局數據顯示，包括一線城市在內的多個城市，房價同比"漲停"次數越來越多，同時考慮到房地產市場仍然深陷膠著狀態，似乎可以初步判斷"拐點"到來。
剛需不可能消除，也不應該抑制。抑制投資性需求，首先須準確鑒別誰是剛需，誰是投資客。實踐操作中，政策總是誤傷剛需，不管是限購令，還是自住房轉讓所得征收個稅，都讓"剛需"們很受傷。這些政策最終也隻能暫時抑制他們的購房熱情，在政策松動時，勢必再次釋放。
內容來自sina新聞
與此同時，一線城市地王不斷湧現，幾乎每一輪土地出讓，都會產生一個新的"地王"。成交金額與出讓土地面積增幅形成"剪刀差"，表明樓板價已經大幅上升，意味著未來的房價難以下跌。
其次，是轉型時期中國存在的特殊的購房需求。從某種程度上來看，對商品房的所有權是體現個人社會聲譽、社會地位的重要參照。事實上，在辦理個人銀行貸款、信用卡級別等多個方面，住房都被視作個人信用(或償付能力)的重要參照系。與此對應的是中國當前的婚房需求，當前城市內，相當部分的購房者是出於結婚而購房，尤其是女方的強烈主張。從某種意義上來看，這是女方的不安全感的自然反映。
2010年-2013年樓市關鍵詞比較分析
由於中央及相關部委繼續堅持房地產調控政策從緊取向，多個地方政府為支持合理自住需求，調整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環境整體趨好為房地產市場帶來利好；另一方面，嚴格執行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機性需求，通過督查等方式確保政策落實到位等措施接連實施。此外，繼續推進土地市場管理和改革，加大土地供應，特別是加大保障房土地供應量及相應資金支持力度，以增加市場有效供給也列入政府工作主要日程。
財政部4月6日公佈2010年工作要點，總體要求是著力調整國民收入分配格局，推進財稅制度改革，優化財政支出結構。在改革稅制方面，明確指出要適時出臺資源稅改革方案，完善房產稅制度等重要內容，之後，2010年全年都在探討房產稅。
2011年的樓市"十大關鍵詞"分別是：
2012年上半年基本呈現"以價換量"格局，為瞭加快資金回籠，房企或采取打折促銷活動，或平價入市策略，吸引購房者出手。但下半年形勢發生變化，市場上打折現象雖然時有發生，但打折的幅度縮小，出現的頻次也大大降低。2012年末房價的翹尾，使得2013年初的房價即面臨一定的反彈壓力，2013年樓市雖然也打折現象出現，但沒有大面積發生。
時至今日，房地產如何調控已經不是問題，學術界與業界備有無數的方案。關鍵在於，目標是什麼，在這個目標下，要平衡誰的利益，誰受損、誰得益，不能不切實際地追求皆大歡喜。
"新國五條"要求各地在2013年3月底出臺地方執行細則，但大多數城市選擇"溫柔落地"， 回避其中的20%的個人所得稅征收、首套房貸比例、二套房貸利率等幾項如何調整等關鍵性問題，均以"房價增幅低於人均收入增幅"為由頭說事，被網友戲稱為"一句話細則"。
新"國八條"、保障房、限購令、限價令、房產稅試點、房貸優惠取消、零成交、拐點、降價、中介關門潮。
2012年，樓市發生瞭很多故事，也經歷瞭太多的變化。
"新國五條"實施細則發佈後，其中"二手房交易按照增值額20%征收個稅"的內容，在市場上引發深刻影響，不少地區在該政策出臺後，出現二手房交易量猛增的現象。北京不少二手房掛牌價當月暴漲20%。
降價促銷雖然後來沒有常態化和大面積發生，房價未真正下行。但不可否認的是，高庫存的現狀讓開發商失去繼續等待的底氣，同時考慮到樓市調控力度沒有放松的可能，因此樓市"拐點"已在形成，隻是確立時間不在當下。
2011年5月，美聯物業關掉上海最後8傢門店，正式退出上海二手房貸2胎利率年息缺錢急用哪裡借錢房市場。隨後，包括北京、上海、廣州等地，每月都有中介公司倒閉。2011年11月，中原物業調整深圳業務，又把中介關門潮推向瞭一個新的高度。
中介關門潮，是體現市場處於極度低迷狀態的一個縮影。自2010年4月份開始調控以來，成交冷清的局面註定中介行業將會進入蕭條時期。為瞭"過冬"，不少中介公司另找出路，如涉足一手代理。房產中介公司在備受煎熬的同時，由此及彼，開發商的日子也好不到哪裡去。
2011年的樓市，曾經很冷；2011年，很多人難以忘記的一年。
2012年樓市"十大關鍵詞"分別是：
調控持續、市場回穩、成交量回升、首套房貸利率下浮、地王頻現、政策微調、打折促銷、泡沫破碎、資金松綁、房產稅、投資離場。
2011年，很多樓盤推出房源之後，很長時間無人問津，以至於出現"零成交"的奇特現象。這種情形在北京、上海等地尤為常見。
與2009年各大房企在一線城市展開的"地王"廝殺戰相比，開發商們無疑發現轉戰二、三線城市也不失一個好的選擇：成都、沈陽、大連、武漢、珠海以及北上廣深四大城市的周邊城市成為其"佈局"之地，無論是在拿地的數量還是金額上，都遠遠超過瞭一線城市。以萬科為例，2010年1-11月份以來，公告顯示萬科累計購地金額為418.58億元，共計64個地塊，其中二、三線城市的地塊大約有49個，累計購地金額超過250億元。
2012年3月份，國內多傢銀行首套房貸利率出現瞭明顯的下調，不少恢復85折優惠幅度。這與此前的基準利率水平相比，相當於將利息負擔減輕瞭18%左右(貸款年限為30年)。此後的5、6兩個月，成交量大幅攀升，6月份成交量創全年新高，與之不無關系。
2013年2月20日，國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，被業界稱之為 "新國五條"。其內容包括：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。
回顧樓市調控的一年來，全國有超過40個城市出臺相關微調政策，各類政策的出發點均集中在鼓勵合理需求。如深圳、濟南、武漢等30多個城市集中為公積金政策松綁；廈門、天津、上海等地則調整普通住宅標準，揚州等地出臺減稅或補貼政策，上調限價、戶籍放松等多方面。但觸及限價、限購以及限貸等根本性調控措施的政策被叫停，支持首套房的公積金制度調整得到支持和認可。
2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(即新"國八條")，提出包括要求強化差別化信貸政策、執行限購措施、暫停發放第三套及以上住房貸款、住房保障等在內的一攬子調控政策。
而此前一些炒作過於劇烈的城市，終於淪陷於泡沫破裂的深淵。溫州、鄂爾多斯兩大房價曾經遭遇"爆炒"的城市，終因資金鏈斷裂而導致房價大幅下滑，溫州的房價與高點時期相比，已經"腰斬"，而鄂爾多斯的房價也一路下滑不止。還有不少三、四線城市因為購買力透支，即將面臨房價回落的風險。
2012年，調控、市場回穩等成為樓市主旋律，回暖、地王、政策微調、房產稅等字眼也成為老百姓嘴裡最常提起的字眼。這一年，樓市走過的，是不平凡的一年。
今天，過去的雖然都已過去，但留在人們眼前心中的，還是地王頻現、房產稅......
回顧過去的幾年內， 盡管公眾對高企的房價批評之聲甚多，但政府應對此呼聲出臺的調控政策卻也越來越不歡迎。例如"調控加碼"、 "穩房價"，"國八條"、"新國八條"、"國六條"和"十五條"，說是重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構(如70%、90平方米)、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調整商品房投資性需求，但諸多"調控房價"的"房地產新政"推出之後，房價依舊高燒不退。在這一時段，房價的調控政策還呈現順周期操作的特點，實際效果加劇瞭房價周期的波動幅度，近幾年的房地產市場，可以說是"一邊調控一邊漲價"，調控政策越猛烈、越嚴厲，房價漲得越兇猛。
此外，輿論對房價過高的指責，使得房地產政策越來越側重向社會政策轉變。政府在經濟增長與社會穩定兩者之間遊離不定，先後出臺的政策組合的一致性就顯得差瞭很多，讓市場無所適從。
調控思路的不一致，也影響瞭調控的手段，在此前相對單一的宏觀經濟管理的前提下，逐步引入社會政策工具。隻是中國當前社會政策相對粗糙，政府不得不啟用原來已經式微的政策工具，如戶籍政策在限購中的應用，過度保障的福利房也死灰復燃，這些與近20年以來經濟與社會政策的市場化趨勢完全背道而馳。更有甚者，2010年開始的"限購令"中，各部委與地方政府頻頻違反《行政許可法》等上位法，被一些有識之士斥為"重大倒退"。
客觀上，房地產市場所謂的剛需確實持續存在，並且規模越來越大，根本因素是快速城市化帶來的城市中非戶籍常住人口。首先，他們對自有住房有一定的追求，並且由於保障性住房制度的缺位，這部分需求隻能轉到商品房市場。另外，由於戶籍等制度與商品房的綁定，住房在我國還包含瞭公共品價值的折現，大量集體戶口的就業者隻有通過購房才能享受到公共服務。
2010年3月18日，國資委要求除已確定的16傢以房地產為主業的央企外，78傢非地產主業央企，須制定出15天退出方案。9月，銀監會下發主業含房地產的16傢央企名單，要求加強貸前審查和貸後管理，對78傢未列入名單的央企，明確2011年將不能從銀行貸到新增房地產開發款項。然而，時至今日，78傢央企仍沒有完全退出房地產業務。
細看2013樓市"盤點"的"十大關鍵詞"，發覺有些事例不盡眼熟，為此，我找來2010、2011和2012三年樓市"盤點"的"十大關鍵詞"進行比較，意在找出有那些相同與不相同。
仔細研讀一下歷次政策，房價下跌等目標從來就不是施政目的，如果非要說其中有什麼暗示的話，那就是"穩定房價"、"遏制房價快速上漲的勢頭"，房價下跌時，意味著希望房價不要再跌；房價上漲時，意味著希望房價不要漲得這麼快。
在這種"雷聲大雨點小"的調控態勢下，國傢統計局的數據顯示，2013年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅價格同比漲幅超過10%。民間機構統計數據顯示，到2013年11月，北上廣深四大一線城市新建住宅樣本均價同比增幅分別為28.48%、 13.33%、26.66%、25.25%。而溫州、鄂爾多斯、東莞等在內的三、四線城市，與最高點相比，房價已經或近乎"腰斬"。
2013年中國樓市的"10大關鍵詞"基本是：
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