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內容來自sina新聞

如何辨別真假 低價盤

  不論是變相降價還是為瞭吸引人氣搞噱頭，此起彼伏的"低價盤"無疑都受到瞭購房者的關註。然而這些"低價盤"都名副其實嗎？該如何辨別？

  文／本刊記者 徐卓航

  樓市降溫、房貸收緊，開發商資金鏈吃緊。在房地產市場處於調整期的大環境下，不少開發商都在使出渾身解數，想方設法跑量、回籠資金。於是，各式各樣的促銷方式也就催生出瞭各式各樣的"特價房"、"低價盤"。

  不論是變相降價還是為瞭吸引人氣搞噱頭，這些此起彼伏的"低價盤"無疑都受到瞭購房者的關註。然而這些"低價盤"都名副其實嗎？"低價盤"都有哪些需要購房者註意的"缺陷"？什麼樣的房源才算是真正的"低價盤"？什麼樣的"低價盤"適合購房者出手購買？出手前，購房者還需謹慎考慮。

  折完實價需細算

  除瞭最基本的折扣優惠，現在不少樓盤都喜歡推出千奇百怪的"花式"優惠，有的是直接9.6折，有的則是9.9×9.9的折上折，更有甚者，折上折多達四五個，讓人看著心動、算得頭痛。其實無論是9.9折、9.8折還是送禮包、送裝修，購房者都要仔細計算出其折扣後的實際均價，這有助於購房者瞭解自己購買房子的真正價格。千萬不要誤以為折上折更加優惠，比如9.9×9.9折其實比直接的9.8折反而要少0.01%的優惠，僅僅是單純的數字遊戲罷瞭。

  再有就是總價直減的優惠形式，例如某盤說總價直減2萬元，2萬元看似很多，但以100平方米的房子為例，分攤到單價上每平方米少瞭200元。假如該樓盤本身定價就比其他樓盤高一些，那麼這種直減的優惠就更是微乎其微瞭。

  區域均價應瞭解

  計算樓盤折後實價後，就可以更好地將該樓盤與同區域其他樓盤進行比較。建議購房者在買房之前先瞭解該樓盤所處的區域樓市情況，瞭解指標首先包括該區域地段在整個城市發展規劃中處於什麼樣的地位，是重點發展區域還是待發展區域？是已經開發殆盡、價格升幅有限，還是窪地？其次是該樓盤一貫以來的價格在該區域處於什麼水平，高位、中等還是低位？假如一直處於高位，而此次調價到瞭中等，甚至低位的水平，那購房者就可以多加留意。

  還有就是與目標樓盤緊密相鄰的幾個樓盤目前的產品情況。一般情況下，假如同一區域有較多相互競爭的樓盤，則降價的可能性更大，折扣幅度也會較大。在這種情形下，購房者可以將幾個目標樓盤進行深入比較。

  產權證件先查清

  對於購房者來說，遇到真正的低價盤，省下辛苦錢當然是一件皆大歡喜的事情，但是經驗告訴我們，大量的"低價盤"往往都或多或少有著華而不實的情況。一些購房者被低價所吸引，卻沒能註意到"低價盤"的各種陷阱，省不瞭錢也省不瞭心。

  為什麼房子這麼便宜？樓盤開發商是否具有開發資質，相關證件是否齊全？購房者要避免某些不具備開發資質的房企以低價為誘餌推銷樓盤，避免不必要的損失。另外，從開發商的資質方面，樓盤是否有可能爛尾，也是購房者需要註意的。

  產權方面，也要註意避開可能有糾紛的問題房源。另外，商用或工業房產不僅使用年限要比商品房少，入住後的生活相關費用也會花費更多。有時同一個項目的不同產品，產權也會有所不同，購房者要分辨清楚，再決定是否出手購買。

  個盤情況需調查

  在具體到單個低價盤項目，當前為什麼要打折，其打折的空間究竟有多大，這些情況購房者可以通過一些常識性的指標進行判斷。一般規模越大的樓盤降價空間越大，因為其需要靠及時回籠資金來維持下一期的開發，所以一般大規模的新樓盤的首期價格都會較低通常。帶國有性質開發的樓盤降價空間相對較小，其次是上市公司和品牌房企。最容易降價的則是一些中小型的開發商，因為現金對這些企業來說是最有吸引力的。

  此外，購房者還可以考察樓盤的拿地時間、拿地價格，越早拿地的樓盤其利潤空間越大，降價的可能性也越大。

  戶型、品質勿忽視

  房子畢竟是用來住的，除瞭價格之外，房子本身的戶型、品質也很重要。有些樓盤會拿出一些朝向、戶型不好的房源做成"特價房"，選擇這樣的房子就要綜合自己的需求來購買瞭。有的人睡眠很好，那麼路邊的房子就無所謂；有的人不怕熱，那麼朝西、對流差些的房子也能湊合。再有就是一些投資者，因為總價便宜而購買，但也要考慮未來用途如何，如果是放租則還不錯，因為租客對居住舒適度要求不會很高，但如果出售則會有些難度。

  另外，在大多數樓盤中，剛需中小戶型房是比較容易獲得普通購房者青睞的房源，這樣很多大戶型房便順勢成為瞭"低價盤"。從銷售單價上來說，這類房源可能確實便宜，但是購房者要考慮清楚，自己是否真的需要更大的面積。而在政策、稅費上也需要註意，例如我國規定首套大於144平方米的房源為非普通住宅，契稅比例為3%，而非首套90平方米以下的1%。

  三大特點受青睞

  在避開"低價盤"的隱性問題之後，同樣是低價盤，購房者也要註重質量的挑選。隻有力求找出性價比更高的房源，才不會本末倒置，為瞭"低價"而"低價"。

  首先，大品牌開發商的低價盤，其價格、質量的水分相對更少。一般大型房企開發商在項目定價之時就會周全考慮，不會輕易降價。而大品牌不僅僅是房屋價格的保障，強大的資金與系統機構的支持讓房屋的品質更有保障。如果這些房企推出低價盤，購房者可以更多地進行關註。

  其次，學區房、地鐵房在同樣的低價盤當中，往往更具有保值增值的潛力保障。不論是幾線城市，學區房和地鐵房的上漲空間優勢都是有目共睹的，不論是自住還是投資，這兩類房源都會是不錯的選擇。

  第三，樓盤品質一方面參考開發商的資質，另外還可以看項目口碑如何，良好的口碑也能在一定程度上為低價盤的質量作保。如果購房者發現有著長期良好口碑、以高品質著稱的樓盤推出低價盤，那麼其相比同類也會更有優勢。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/17284327107.shtml

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